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南京房产律师提醒您房屋差价该赔吗

编辑:徐燕律师时间:2018-07-17

  从2017年房屋涨价开始,作者也陆陆续诶代理了多起二手房买卖合同纠纷,都是代理的房东(被告),而这些案件中没有一个支持了房屋差价损失。其中有两个案例印象深刻:其一,原告起诉房东要求赔偿房屋损失,我方代理房东提起了反诉,法院最终判决驳回了原告的诉讼请求并支持了被告违约金的反诉;另一个案件和前述一样如出一辙,但是结果判决被告单倍退还定金,驳回了原告其他的诉讼请求。这类案件败诉的原因大同小异,买方总以为房价上涨的大趋势下,法院都会认为房东因房价上涨而违约,总以房价上涨趋势左右法官的主观倾向,而判决最终还是要建立客观证据的基础上,不可能完全自由心证;另外,大量买方存在着贷款审批、购房资格、未按合同约定时间支付房款等缺陷导致败诉。

  其实房屋差价该不该赔偿的焦点在于《合同法》第112条规定的损失是否包含房屋差价?而《合同法》第113条规定:损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。单看这一条规定,赔偿房屋差价是具有一定依据的,但是司法实践中往往没这么简单。当然,如果合同中有关于违约责任的赔偿条款,一般遵从约定,约定过高或者过低可以请求法院予以调整。

  首先,民法的违约责任一般不具有惩罚性,目的在于填补权利人损失,使权利恢复到圆满状态,所以一般情况仅就实际遭受损失进行赔偿;其次,房屋价款涨跌属于市场风险,应当由市场经济进行自我调节,不应当由司法过渡干预,且当事人一般在订立合同是否预见到或者应当预见到房价的涨跌情况事实的认定实际上很模糊的,所以要求赔偿房屋差价损失的对于买受人来说,举证责任的负担更重,这也是房屋差价很难得到支持的原因之一;另外,房屋差价是因为市场波动导致,与违约行为并不具有相当的因果关系。 普通百姓在订立合同对于房价涨跌情况、涨跌程度也不具备预见能力; 试想如果法院在上涨时候做出支持房屋差价的损失,但是案件一审判决作出后,判决可能还要经过二审程序才能生效,随着时间的推移,判决在生效或者执行的时可能会遇到房价下跌,买受人此时实际上并未遭受判决支持的差价损失,那么判决的公允性、稳定性都会受到质疑,所以司法实践中法院判决都相对保守一些。

  对于买受人来说,想要得到房屋差价损失的赔偿,建议签订房屋买卖合同的时候,就房屋差价赔偿项目进行明确的约定,最好也就诉讼费、律师费等费用的赔偿进行约定,一方面牵制对方履行合同,最大限度保护交易安全,另一方面即使双方发生纠纷,可以减轻大量的诉讼负担。

房产纠纷是我们日常生活中属于较为常见的一种纠纷,由于涉及的金钱数额比较大,所以闹上法庭的案例有很多,房产纠纷律师是处理涉及房产建设、买卖、租赁以及拆迁等方面纠纷业务的专职律师,需要有中华人民共和国律师执业证,并且具备处理房产建设、买卖、租赁及拆迁等方面纠纷的知识和经验。