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房产买卖合同中存在哪些误区?

编辑:徐燕律师时间:2018-11-13

对于大多数人而言,房子几乎是一生中买的最贵的商品之一。可是,你真的会买房吗?现在买房子的各种误区数不胜数,所以购房置业的朋友千万要谨慎!南京房产律师是一家致力于房产诉讼的律师所,从事多年得到了广大用户的一致认可和支持。今天,南京律师为大家详细介绍房产买卖合同中存在的一些误区,希望对大家有所帮助。


误区一、未经共有人同意的房地产买卖合同必然无效

未经共有人同意私自出售房屋的合同效力取决于不同情形。如果房产虽为共有,但是登记在一人名下,买方基于对房产登记的信任与登记一方签订的合同属有效合同;如房产登记为全部共有人,买方仅与其中一人签订,事后共有人不予追认,则合同无效,但是签约人构成表见代理的,合同有效。

经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由,主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效的情形。对此问题,南京房产律师介绍不同的情形分别处理:

1、房屋出售时,权利登记仅为出卖人一人的,基于不动产的公示、公信原则,买受人有理由相信出卖人是房屋的完全权利人,其与出卖人之间签订的买卖合同,应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错,与出卖人恶意串通,损害其他共有人利益的除外。

2、房屋出售时,权利登记为数人的,基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他权利人事后不予追认的情况下,应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权,符合表见代理构成要件的,应确认买卖合同有效。

误区二、阴阳合同中的阳合同无效

阴阳合同是指为逃避国家税收,买卖双方恶意串通,故意以低于实际销售价的价格过户的合同。用于过户的在国土房产局备案的合同为阳合同,实际履行的是阴合同。阴阳合同虽然损害了国家利益,但逃避的仅仅是国家税收,导致无效的仅仅是阳合同的交易价格条款,除此之外合同的条款仍然有效。

误区三、未使用官方版本所签订的买卖合同无效

为规范房地产交易,无论是一手还是二手房,都制定了官方合同文本,该文本只起到示范作用,所以没有使用该范本的房地产买卖合同仍然有效,任何一方违约都需承担违约责任。

误区四、未按约定支付定金构成违约

定金属于实践性合同,自定金交付时生效。迟延支付或支付定金的数额与约定的定金数额不符的视为定金合同的变更,不构成违约。

误区五、购房后可以清走原租客或者单方改变原租赁合同

“买卖不破租赁”是房屋交易原则,该原则亦被我国合同所确认。根据该原则,买方购买房屋后必须接替原业主履行与租客的租赁合同,不能涨房租,更不能强行清走租客。

误区六、签订认购书后没签商品房买卖合同,定金只能被没收

房地产认购书中的定金在性质上属于立约定金,作用是保证将来签订正式的房地产买卖合同,只有无故不签订才承担定金罚则。如果是由于双方对合同条款未能达成一致意见或非认购方过错导致房地产买卖合同无签订,开发商应当退回购房者的定金。

以上,是南京房产律师为大家总结的有关买房合同存在误区的详细介绍,希望对大家有所帮助!竭诚欢迎各界朋友和广大客户前来咨询!